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核心觀點

上半年房企增收不增利，因行業(yè)低毛利項目持續(xù)進入結(jié)算期，利潤率仍處探底過程中。樣本房企有息負債規(guī)模較上年底提高0.7%，央國企在負債規(guī)模方面保持靈活，民企持續(xù)壓降杠桿。民企“三道紅線”指標惡化，其資產(chǎn)負債表有待進一步修復(fù)。經(jīng)營上，上半年百強房企銷售規(guī)模保持穩(wěn)定，頭部房企已出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象。房企整體拿地規(guī)模穩(wěn)定，且持續(xù)向高能級城市聚集。房企凈融資額依然為負，表明現(xiàn)金流依然承壓。7 月24 日政治局會議后，需求端支持政策持續(xù)出臺，高頻數(shù)據(jù)出現(xiàn)邊際改善，我們認為重點布局高能級城市的房企將優(yōu)先受益。

摘要

上半年房企增收不增利，利潤率仍在探底。我們對A+H 股216 家房企進行統(tǒng)計，2023 年上半年共實現(xiàn)營收24028 億元，同比增長3.4%，實現(xiàn)歸母凈利潤-1124 億元，虧損較上年同期擴大648 億，2023 年上半年房地產(chǎn)板塊整體增收不增利。上半年房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)毛利率14.2%，較去年同期下降4.3 個百分點；實現(xiàn)歸母凈利率-4.7%，較去年同期下降2.6 個百分點，利潤率仍在探底。

有息負債整體規(guī)模略有提升，民企資產(chǎn)負債表待優(yōu)化。上半年房企有息負債規(guī)模較上年底提升0.7%，其中央企、民企分別同比下降2.5%、1.7%，地方國企同比增長2.1%，得益于信用優(yōu)勢，央國企在負債規(guī)模方面保持靈活。房企在“三道紅線”指標方面分化，央國企表現(xiàn)較優(yōu)，民企有所惡化，其資產(chǎn)負債表需繼續(xù)優(yōu)化。

銷售穩(wěn)定，拿地有所收縮。上半年百強房企銷售規(guī)模同比略降0.4%，銷售規(guī)模保持穩(wěn)定，但頭部房企復(fù)蘇較為顯著，TOP20、TOP50 房企銷售規(guī)模分別增長5.5%、1.8%。上半年拿地金額TOP100 房企拿地金額6952 億元，同比下降8.7%，但拿地向高能級城市聚集。融資方面，上半年房企凈融資額為-1881 億元，較去年同期下降235 億元，房企現(xiàn)金流繼續(xù)承壓。

投資建議：自7 月24 日政治局會議以來，房地產(chǎn)需求端支持政策持續(xù)出臺落地，主要以高能級城市、改善性需求和新市民購房作為突破口。政策的出臺有助于改善性需求的釋放，高頻數(shù)據(jù)顯示邊際改善顯著。我們認為，在政策的支持下，高能級城市市場有望持續(xù)修復(fù)，重點布局于這些城市的房企將優(yōu)先受益。重點推薦A 股：華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團，港股：華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、綠城中國。

風險提示：房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，房企信用恢復(fù)不及預(yù)期。