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核心觀點
上半年房企增收不增利，因行業低毛利項目持續進入結算期，利潤率仍處探底過程中。樣本房企有息負債規模較上年底提高0.7%，央國企在負債規模方面保持靈活，民企持續壓降杠桿。民企“三道紅線”指標惡化，其資產負債表有待進一步修復。經營上，上半年百強房企銷售規模保持穩定，頭部房企已出現明顯復蘇跡象。房企整體拿地規模穩定，且持續向高能級城市聚集。房企凈融資額依然為負，表明現金流依然承壓。7 月24 日政治局會議后，需求端支持政策持續出臺，高頻數據出現邊際改善，我們認為重點布局高能級城市的房企將優先受益。
摘要
上半年房企增收不增利，利潤率仍在探底。我們對A+H 股216 家房企進行統計，2023 年上半年共實現營收24028 億元，同比增長3.4%，實現歸母凈利潤-1124 億元，虧損較上年同期擴大648 億，2023 年上半年房地產板塊整體增收不增利。上半年房地產板塊實現毛利率14.2%，較去年同期下降4.3 個百分點；實現歸母凈利率-4.7%，較去年同期下降2.6 個百分點，利潤率仍在探底。
有息負債整體規模略有提升，民企資產負債表待優化。上半年房企有息負債規模較上年底提升0.7%，其中央企、民企分別同比下降2.5%、1.7%，地方國企同比增長2.1%，得益于信用優勢，央國企在負債規模方面保持靈活。房企在“三道紅線”指標方面分化，央國企表現較優，民企有所惡化，其資產負債表需繼續優化。
銷售穩定，拿地有所收縮。上半年百強房企銷售規模同比略降0.4%，銷售規模保持穩定，但頭部房企復蘇較為顯著，TOP20、TOP50 房企銷售規模分別增長5.5%、1.8%。上半年拿地金額TOP100 房企拿地金額6952 億元，同比下降8.7%，但拿地向高能級城市聚集。融資方面，上半年房企凈融資額為-1881 億元，較去年同期下降235 億元，房企現金流繼續承壓。
投資建議：自7 月24 日政治局會議以來，房地產需求端支持政策持續出臺落地，主要以高能級城市、改善性需求和新市民購房作為突破口。政策的出臺有助于改善性需求的釋放，高頻數據顯示邊際改善顯著。我們認為，在政策的支持下，高能級城市市場有望持續修復，重點布局于這些城市的房企將優先受益。重點推薦A 股：華發股份、建發股份、濱江集團，港股：華潤置地、中國海外發展、龍湖集團、越秀地產、建發國際集團、綠城中國。
風險提示：房地產銷售持續下滑，房企信用恢復不及預期。
