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  • (資料圖片僅供參考)

    核心觀點

    上半年房企增收不增利,因行業低毛利項目持續進入結算期,利潤率仍處探底過程中。樣本房企有息負債規模較上年底提高0.7%,央國企在負債規模方面保持靈活,民企持續壓降杠桿。民企“三道紅線”指標惡化,其資產負債表有待進一步修復。經營上,上半年百強房企銷售規模保持穩定,頭部房企已出現明顯復蘇跡象。房企整體拿地規模穩定,且持續向高能級城市聚集。房企凈融資額依然為負,表明現金流依然承壓。7 月24 日政治局會議后,需求端支持政策持續出臺,高頻數據出現邊際改善,我們認為重點布局高能級城市的房企將優先受益。

    摘要

    上半年房企增收不增利,利潤率仍在探底。我們對A+H 股216 家房企進行統計,2023 年上半年共實現營收24028 億元,同比增長3.4%,實現歸母凈利潤-1124 億元,虧損較上年同期擴大648 億,2023 年上半年房地產板塊整體增收不增利。上半年房地產板塊實現毛利率14.2%,較去年同期下降4.3 個百分點;實現歸母凈利率-4.7%,較去年同期下降2.6 個百分點,利潤率仍在探底。

    有息負債整體規模略有提升,民企資產負債表待優化。上半年房企有息負債規模較上年底提升0.7%,其中央企、民企分別同比下降2.5%、1.7%,地方國企同比增長2.1%,得益于信用優勢,央國企在負債規模方面保持靈活。房企在“三道紅線”指標方面分化,央國企表現較優,民企有所惡化,其資產負債表需繼續優化。

    銷售穩定,拿地有所收縮。上半年百強房企銷售規模同比略降0.4%,銷售規模保持穩定,但頭部房企復蘇較為顯著,TOP20、TOP50 房企銷售規模分別增長5.5%、1.8%。上半年拿地金額TOP100 房企拿地金額6952 億元,同比下降8.7%,但拿地向高能級城市聚集。融資方面,上半年房企凈融資額為-1881 億元,較去年同期下降235 億元,房企現金流繼續承壓。

    投資建議:自7 月24 日政治局會議以來,房地產需求端支持政策持續出臺落地,主要以高能級城市、改善性需求和新市民購房作為突破口。政策的出臺有助于改善性需求的釋放,高頻數據顯示邊際改善顯著。我們認為,在政策的支持下,高能級城市市場有望持續修復,重點布局于這些城市的房企將優先受益。重點推薦A 股:華發股份、建發股份、濱江集團,港股:華潤置地、中國海外發展、龍湖集團、越秀地產、建發國際集團、綠城中國。

    風險提示:房地產銷售持續下滑,房企信用恢復不及預期。

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