湖北陽新府院聯動助力爛尾樓“涅槃重生”（副題）

法治日報記者 劉志月?通訊員 陳潔

房地產開發商因管理不善導致資不抵債，將303套商品房“一房多賣”，近千戶購房者的購房款沒有著落。

【資料圖】

湖北嵐鑫房地產開發有限公司（以下簡稱嵐鑫公司）破產清算案，案情復雜、影響重大、涉及面廣、關注度高。對此，湖北省黃石市陽新縣人民法院建立常態化府院聯動機制、創新“土地虛擬分割”方式等辦案機制，推動爛尾樓世紀銘城盤活重生。

近日，陽新縣法院法官曹樹才一錘定音，裁定終結嵐鑫公司破產程序。“擺爛”4年之久的樓盤“重獲新生”，讓一眾購房者多年翹首以盼的購房款終可“落袋為安”。

項目爛尾導致集體維權

2015年，嵐鑫公司成立后，在陽新縣城東新區開發了世紀銘城項目。

后因違規建設、違規銷售、“一房多賣”、欠付大量工程款、法定代表人職務侵占等，嵐鑫公司面臨一系列錯綜復雜的刑事、行政、民事重大疑難問題。

此外，嵐鑫公司與其合作伙伴湖北一家置業有限公司房地產項目坐落于同一塊土地之上，國有土地使用權人為該置業公司。因自身債務問題，該置業公司被多家法院查封及銀行抵押等。

此后一段時間，世紀銘城項目不斷停工、復工。直到2019年，該項目徹底停工，樓盤爛尾。

陽新縣法院審理查明，世紀銘城項目在建工程共有住宅517套，涉及“一房多賣”的共計303戶，安置對象158戶，其中“一房多賣”與安置對象所購房屋沖突的共計42戶；購房標的物不明確的共計163戶、購買置業公司項目的67戶。

開發商明知房屋套數有限，仍然“一房多賣”，造成該樓盤總購房戶數近1000戶。爛尾后，因嵐鑫公司無法按時交房、清償債務，大量購房者、債權人長期信訪。

2021年1月14日，陽新縣法院依法受理嵐鑫公司債權人破產清算申請，并指定嵐鑫公司清算組擔任嵐鑫公司管理人。

“案件首先考慮的是民生問題，必須要保障購房者的‘優先權’。”案件討論會上，陽新縣法院院長王建明提出明確要求。

作為嵐鑫公司破產案的審判長，曹樹才介紹，他們多次前往安置房對象所在村，慰問安撫該村購房者，并鄭重承諾：這樁案子，一定給鄉親們漂漂亮亮辦好，把購房款一分不少討要回來。

土地虛擬分割破解難題

至破產受理日，置業公司未按合作協議約定將世紀銘城項目土地使用權過戶給嵐鑫公司，即嵐鑫公司進入破產程序后其名下無可供處置的破產財產。

向購房者、債權人清償的物質基礎如何保障，成為嵐鑫公司破產案最大“攔路虎”。

面對這一難題，陽新縣法院創新采用法律上進行“虛擬土地分割”方式為債務人辦理土地使用權證。

嵐鑫公司與置業公司之間的合作開發協議有效，且性質屬于土地使用權轉讓合同。據此，陽新縣法院依法判決置業公司配合將世紀銘城項目土地使用權過戶登記給嵐鑫公司，認定資產歸屬。

與此同時，陽新縣法院通過府院聯動機制提出法律上進行“虛擬土地分割”方案：將兩家公司的土地使用權證進行分割以鎖定權利人，對整個地塊的經濟技術指標不產生實質性影響。

“項目續建過程中，雙方通過協商的方式處理相關配套及附屬設施的使用，竣工驗收時兩個項目仍視為一個整體進行驗收。”案件承辦人劉細剛說。

最終，府院聯動會議采納了此方案。

在相關行政機關全力配合下，陽新縣法院通過司法程序落實了“土地虛擬分割”方案，順利為嵐鑫公司辦理了土地使用權證，為購房者、債權人能夠獲得清償奠定了物質基礎。

破產清算法槌落下之前，陽新縣法院還結合線上線下渠道，在債權人會議上做足法律釋明工作。最終，嵐鑫公司破產清算案清理債務超過2.45億元。其中322戶購房者購房款全額退還，金額5708萬元。

創新辦案機制助力重生

如何恰當地將破產樓盤整體式出售，保障破產財產處置價值最大化，創新方式充分保障管理人履職，這對陽新縣法院更是一個挑戰。

為此，陽新縣法院針對本案巧打“組合拳”，創新多項辦案機制。

陽新縣法院優選破產案件管理人并指導、協助管理人履職，化解了案件審理過程中的一系列堵點、難點。一方面，法院全力保障管理人高效履職，設立管理人查詢辦公室，管理人可直接查詢債務人的財產；另一方面，法院著力優化重點財產處置方式，破產案件經陽新縣法院裁定受理后，管理人可持法院出具的“受理裁定書”及“指定管理人決定書”直接進行財產解封，無須再辦理解封手續，提升了案件審理質效。

為解決職工債權問題，陽新縣法院指導管理人在資產盤活過程中順利找到了非抵押財產，成功清償職工工資債權。

資產處置過程中，為節約續建成本避免二次爛尾，陽新縣法院按照“政府主導、部門聯動、法院主審”工作原則，積極爭取黨委、政府支持，協調多部門共同參與，召開15次府院聯動專題會議，成功以評估值95.85%、近3億元的評估價格將項目整體出售給陽新縣城市建設開發有限公司，妥善處置破產財產，保障了購房者、債權人合法權益。

正式接手世紀銘城項目后，陽新縣城市建設開發公司將續建該工程，讓這個爛尾樓“涅槃重生”。