本月初，央行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。其中提到指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。這是央行近期第二次提及調整存量個人住房貸款利率，且措辭由由“支持鼓勵”變“指導”，這就意味著政策改革進入到實操層面。8月20日五年期LPR未如期下調，市場分析人士也普遍認為是在為下調存量房貸利率創造條件。
然而，商業銀行方面卻鮮有落地案例。隨著近期銀行業集中披露上半年業績，市場也普遍關注存量房貸下調的信號。對此，多家銀行回應稱，對業務調整已有預案，仍在等待有關部門正式確認。
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此外，近期還有傳聞稱，刺激樓市銷售的“認房又認貸”政策或將在廣州和深圳兩大一線城市落地。若最終落地，有望進一步穩定房地產市場，提振外資做多情緒。
多家銀行表態：正密切關注存量房貸調整 目前已有預案
市場普遍聚焦存量房貸利率調整之際，多家銀行在半年度業績會上，對該問題作出了回應。
8月28日，華夏銀行行長關文杰在2023年半年度業績說明會上表示，今年華夏銀行個人按揭貸款提前還款與市場總體情況基本一致，提前還款量同比有所增長，從七、八月情況來看，提前還款有所緩解。同時，存量房貸利率調整確實會對各家銀行產生一定的影響，華夏銀行將在監管部門的指導下，密切關注市場動向，有序推進后續相關工作的開展。
招商銀行行長助理彭家文在近日舉行的2023年中期業績交流會上表示，從央行的發聲來看，從“鼓勵和支持”直接變成了“指導 ”。存量房貸利率下調勢在必行，也是大概率事件。招行已制定相應預案，但還沒有最終的方案。
他解釋稱：
“主要考慮是現在還有很多因素需要兼顧好。比如如何兼顧好"因城施策"的問題，在"因城施策"的同時又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統能不能支持的問題。這些都特別復雜，各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，所有的情況都要考慮到。”
8月24日，建設銀行副行長生柳榮在2023年中期業績發布會上表示，LPR利率多次下行、銀行重新定價的影響主要體現在今年上半年，尤其是今年1月份。今年下半年LPR利率的下行影響相對較小，大致與存款利率下行相互抵消。下半年LPR利率下降將主要對明年利率情況產生影響。
生柳榮還指出，考慮到各家銀行都有存款定期化的趨勢，總體上實際的存款付息率下降跟掛牌利率下降的幅度不完全一致，可能會小于這個掛牌利率的下降幅度。建行近年來已加強了存款付息率的管理，今年已出現向好變化，上半年人民幣的對公對私的存款付息率同比都出現了下降。
中信銀行副行長謝志斌在該行半年度業績發布會上表示，密切關注監管導向和市場的動向，也對該行行內業務情況進行及時梳理和分析，對可能發生的業務調整，已經做好了預案。后續，中信銀行將結合同業執行尺度以及市場變化情況，積極落實監管要求，履行社會責任，兼顧好業務發展與客戶經營的平衡。
他表示，實際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區域的差異性以及利率調整力度等諸多因素。比如說，從客戶角度看，各銀行按照相當的標準執行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但是從區域情況來看，歷史上地產政策是“因城施策”的，各地區按揭貸款利率差異比較大，存量利率調整確實比較難實行“一刀切”的管理政策。
謝志斌指出：
“再比如，從調整力度來看，也需要兼顧銀行實際承受能力，按照一些主流券商研究機構估算，按揭利率每調降10BPs，對全行業凈息差影響大概是0.9-1個BP。中信銀行目前按揭貸款規模大概是9500億元，其中存量利率高于新發生利率的占到6000億，這部分按揭每降低10BPs，將會影響到貸款收益大概是6個億，影響凈息差0.8BPs，和行業整體的0.9-1BPs 相比還是相對有一點優勢，保持謹慎樂觀。”
廣深將推“認房不認貸”？官方尚未確認，銷售終端傳言火熱
隨著官方穩地產穩經濟政策頻發，“認房不認貸”將在廣深兩大一線城市落實的消息流傳甚廣。
廣州和深圳是廣州省內唯二執行“認房又認貸”的城市。以廣州為例，無房無貸款記錄者，購買商品住宅首付為最低三成；無房有貸款記錄者，購買商品住宅首付最低為四成；有房無貸款記錄或首套房貸已還清者，購買商品住宅首付最低為五成；而有房且貸款未還清則需要七成首付。
此前，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（下稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
根據《通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
所謂“認房不認貸”，指的是無論購房者有無貸款記錄，只要能夠證明其名下無房，就可以按照首套房認定。
自8月25日三部門喊話落實“認房不用認貸”政策之后，有傳聞稱，廣州無房且房貸記錄不超過兩套，就可以三成首付；即便外地有一套房正在供樓，也可以享受。針對上述傳聞。還有傳聞稱，廣州市南沙區已有樓盤接到銀行通知，南沙開始執行“認房不認貸”政策。
但據廣州市住房和城鄉建設局回應，認房不認貸目前尚未在廣州落地，相關政策正在研究中，具體以官網公布為準。
而在深圳，同樣有傳聞稱“認房不認貸”即將落實。
不過，據多家媒體報道，四大行、浦發銀行、招商銀行均表示，目前未收到相關的政策文件，也未執行“認房不認貸”。
然而，盡管銀行方面尚未公開執行“認房不認貸”、官方部門也未發文落實“認房不認貸”，但地產銷售終端卻已有動作。
近日，深圳多個樓盤傳出收回折扣的消息，對此，有售樓處承認，也有開發商官宣辟謠。此外，還有房產中介表示，民生銀行、浦發銀行已經執行。
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